以前都是跟人谈江东的基于宏观的视角，最近突然发现，有很多朋友开始约我去江东骑行，去迈雅河钓鱼、徒步，东寨港吃河鲜，生态城练高球。偶尔从铺前回海口，路过江东时，看到路上车越来越多，两侧有了很多灯火。

　　是的，不知不觉中，江东开始有了烟火味，有生活气息，跟拔地而起的幢幢建筑再一搭配，有着许多现代城市的影子。

　　再往前几个月，岛外过来的一些投资者朋友，来海南考察的首站基本都选在了江东新区。一些江东工作的朋友，他们告诉小易，江东管理局，现在每天都接到全世界各地来的投资企业和落户人才的咨询。

　　“目前海口的热度，还是主要在江东”。

　　回到观察者的角度，再来看下江东现状;以及为什么当前环境下，很多投资者来海南投资会将江东新区，作为主要选项?

　　

 

　　海口江东新区实景鸟瞰 

　　#01.

　　江东

　　海口城市升级和

　　自贸港战略的双向驱动

　　在海口过去的发展里，国贸、国兴、西海岸等片区基本开发完毕，土地趋势饱和，北向、西向开发空间受限，南向是生态区。在这样的格局下，只有江东一块成片且可待开发的土地，是不二的选择，[海口向东]成为海口在自贸港时代城市升级的必由之路。

　　江东与老城区一江天然分隔，有着天然的“特区”地缘。站在全球大开放时代的背景、自由贸易港前所未有的契机之下，江东新区是自贸港发展和城市向东的双向驱动。实现海南自贸港的战略支点在海口，海口的完全红利在江东，江东自然能成为国家大开放时代的战略窗口。

　　同时，海口作为最年轻的省会城市，人口仅300万，容量上有更大的发展空间。按照规划，到2035年，海口城市常住人口目标要达到400万量级。

　　也就意味着，海口未来十年有着近百万的人口增长规划，而人口的重点增长点，也会是在江东。

　　#02.

　　总部集群成势

　　生态价值发力

　　江东千亿产城全面升级

　　经过4年夯实，江东新区具备了海南自由贸易港发展的动能引擎基础。

　　世界眼光、国际标准、海南特色、高定位是江东新区发展的外壳，在强大的外壳下，江东正在填充产业、配套、生态等丰富内容。

　　①近40家世界500强企业领衔 营收增长105%

　　总部经济区是江东新区的核心板块，也是一个世界500强企业的聚集地。与其它新区以往的规划不同，一线临海的位置，不再是住宅项目，而是一座座创造城市天际线的总部大楼。将最好的位置留给产业，这是高起点的新区加速前进的关键密钥。

　　这样好的城市资源，在海南自贸港的政策驱动下，江东新区在招商引资方面全面发力，给予优质企业优惠扶持政策，采取极简的特批制度。

　　用数字来看的话，江东正呈现产业和配套全面升级的发展态势。海南官方最新披露的数据显示，海口江东新区目前已通过招商引入重点企业228家，其中世界500强企业38家;累计注册企业21149家;园区营业收入从2020年的1108.23亿元增长到2021年的2272亿元，年均增长105%......(数据来源：海南日报11月8日相关报道、2022年6月14日举办的“奋进自贸港 建功新时代”系列专题新闻发布会(第二十七场)海口江东新区专场报道)

　　随着产业持续发展和人口持续流入，江东CBD的土地热度高涨。据海口江东新区管理局最新数据显示，截至2022年10月份，海口江东新区总部经济区的土地出让率高达61.4%。

　　

 

　　江东总部CBD土地出让概况一览，

　　江东总部集群效应也开始显现，截至2022年11月，总部经济区已吸引重点企业67家，共投资建设项目28个，19个项目已开工，海南能源交易大厦、江东发展大厦、海南银行总部大楼、大唐国际贸易中心等商业地标集中呈现。(数据来源：海南日报11月8日相关报道)

　　

 

　　海口江东新区实景鸟瞰 

　　由近40家世界500强企业领衔，近百家重点企业组成的总部经济群架构显现。一个着眼海南自贸港时代的超级CBD呼之欲出!

　　② 蓝绿空间占比超70% 超过新加坡

　　江东新区滨海临江拥湖，湿地入城，生态资源独特优良，拥有全长31公里的海岸线，106平方公里的生态功能区和120平方公里的生态协调区，严格保护城市蓝色空间，限定城市发展边界，规划的城市蓝绿空间比例达到70%!

　　“蓝绿空间比例70%”是什么概念?

　　与之对标的是，被誉为“亚洲花园城市”的新加坡绿化率为50%，而未来城市模型之一的雄安新区，蓝绿空间比为70%。我国许多新建新区的蓝绿空间比例如果达到50%以上，就可以成为“绿色都市”。

　　随着海口迈雅河区域、东寨港国家级自然保护区、三江农场红树林等项目的生态修复陆续完成。江东未来的公园生态系统，将释放强大的“绿色效能”。

　　仅位于江东CBD的迈雅河区域湿地休闲区，一期面积2200亩，总规划面积达到8517亩(约567公顷)。

　　对比一下，被誉为纽约“绿肺”的中央公园也才341公顷。

　　根据规划，未来的江东新区，将成为“500米见公园、2公里见水系、3公里进田园”的公园城市，人均公园绿地面积超过20㎡。

　　江东依托现有生态优势，朝着70%以上的蓝绿空间标准打造。先绿后城、公园、湿地、森林相辉相映，这是新区的江东!

　　

 

　　江东城市公园系统 

　　③260公里路网铺设，2小时连通全岛

　　2年建成!

　　做地产的同学都知道，一座新城的发展周期是10年。要经历规划期/起步期/发展期/成熟期四个阶段。在前两年的规划区阶段，可能路网都不健全。

　　但是，江东新区道路体系两年就基本建成了。

　　交通上，江东用2年时间完成260公里的路网铺设，占总规划里程630公里的41%;基本建成5分钟出行半径生活圈、15分钟出行半径通勤圈、30分钟出行半径连通中心城区的人脉交往联络圈、1 小时辐射海澄文、2 小时连通全岛主要城镇的对外交通辐射圈。

　　

 

　　

　　截止目前，江东主干线搭建成型。江东大道贯穿东西走向，向西连接秀英港，向东通过跨海大桥直通铺前港;越江隧道连接老城区;环线高速东接文昌串联环岛高速;同时通过机场环线直通海南空港门户。

　　④12所学校+4大医院 江东成医疗教育集中地

　　江东以产业为根本，产业人口为核心，包括：顶级学校、三甲医院、甚至江东麓岛等国际社区都是产业的核心配套，一切为产业服务。

　　教育配套：海口哈罗学校、海口江东枫叶学校、北京师范大学海口附属学校、海口江东寰岛实验学校等超过12所学校，教育资源已经成型，江东成为海口教育的集中地之一。仅今年新增幼儿园和中学学位接近1000个!

　　医疗配套：海南省中医院江东院区、海南医学院第一附属医院江东新院等四大医疗配套正在运营或建设兑现。

　　

 

　　

 

　

　　

 

　　海口江东寰岛实验学校 

　　商业、金融配套：大型滨江品牌商业购物中心等商业内容开始投入运营。

　　文化艺术配套：言·艺术馆也将成为海口必打卡的文艺胜地，是一处可以让你可以与植物、建筑、空间、自己尽情对话的佳所……

　　

 

　　言·艺术馆 

　　⑤江东成高精尖人才、高收入人群聚集地

　　回望近年政策，从自贸港政策宣布后，海口江东居民身份成为“香饽饽”，2018年6月，海口江东新区宣布暂停户口迁入。由此，江东身份更显珍贵。

　　2020年6月2日江东新区人才服务综合窗口开设，对外受理业务，一年时间，仅办理引进人才落户352人次，认定102名海南自由贸易港高层次人才。

　　随着未来高规格人才陆续落户江东新区，江东片区也将成为顶尖人才落户聚集地。

　　

 

　　

　　一份网络统计的金融板块人均年薪表单显示，金融、能源交易机构人均收入远超其它行业水平。

　　#03.

　　全面去地产化

　　宅地占比4%

　　住宅产品成硬通货

　　从土地上看，和其它的新区发展不同，江东在设计之初就实行“去地产化”模式，所有规划都围绕“产业兴城”的方向设计。2018年以来，江东土地挂牌都集中以金融服务商业、物流用地等产业用地为主。

　　按照规划，整个江东仅30%土地可建设，只有4%的土地可做住宅。而核心区位的少量住宅用地，也定向供应给万华等少数国内知名的高品质开发企业，用以造江东新区的国际社区，为的就是能做一个新时代的新区。

　　

 

　　江东新区用地规划图 

　　从投资逻辑来看，这样严格的控规指标代表江东去地产化的决心，同时也凸显了江东住宅的稀缺，一房难求的市场预期，未来江东，高品质的住宅产品将成为真正的硬通货;也正是因为宅地的稀缺，江东片区的住宅产品都是围绕高端改善型产品打造。以江东麓岛为例，据透露，今年下半年计划会推出220㎡的大面积住宅产品，满足市场上对于高端品质型的住宅需求。

　　#04.

　　占据空港优势

　　江东“封关+人口红利”

　　时代来临

　　自2018年以来，江东新区出现的标志性政策及事件中，大部分都是紧跟自贸港的发展节奏，遵循产业先行、配套先行、道路先行、生态先行是江东新区节奏上的核心区别。

　　

 

　　

　　按照最新的节点，海南自贸港争取2023年底前具备封关硬件条件、2024年底前完成封关各项准备，将在2025年前适时启动全岛封关运作。

　　作为自贸港的引擎型区域，未来几年，江东将逐渐释放“封关”红利。

　　①千亿级产业群形成 美兰机场2025年吞吐量4200万人次

　　到2025年，海口江东新区自贸港展示区将基本形成：

　　离岸贸易、国际投资、国际结算、现代商贸、能源交易，研发中心等超千亿级的特色总部产业集群构建形成。

　　临空产业板块发力，带来巨大流量：美兰国际机场年旅客吞吐量2025年达到4200万人次，2035年提升至6400万人次;货邮吞吐量2025年达到70万吨，2035年提升到120万吨，成为面向泛南海、链接洲际的国际航空枢纽。

　　通过临空效应，江东新区也将成为海南自贸港面向世界的首要门户。

　　②百万级人口新区 打造“高知人群”片区

　　江东未来的城市潜力，也要看未来人口的规模和结构。

　　江东发布的人口目标显示，分为三个阶段：2025年人口规模为 40 万左右，2035 年人口规模为 85 万左右，远景人口规模不超过 100 万。

　　江东的人口格局里面，一方面是引，一方面是控。

　　引进几十万人流的同时，最核心的江东新区总部集聚区，总面积179公顷，规划就业人口只有2.6万人，而在区内居住的人口仅为0.52万人。

　　这就意味着，这一金融、科技密集区域，居住人口将会控制在5000人规模，随着产业升级的“虹吸效应”，未来江东或将成为海口乃至海南的富人区。就如北京的万柳富人区，上海浦东碧云一样，成为精英云集，财富人士扎堆之地。

　　总而言之，抓住政策、人口和产业红利，快速奔跑的江东新区，未来可期，正给予人们无限的想象空间!

　　最后，也借机回答下很多群友关心江东买房的问题。

　　在江东买房，目前不太容易。主要就是宅地控制后，供应量比较缺少。整个江东298k㎡的规划里面，大型的国际化社区只有江东麓岛等两个，今年前十个月这两个国际社区住宅产品的预售套数不过千套。

　　有这个前提在，江东买房，你说难不难?